I. Cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
II. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 4 Luật đất đai quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nhà nước có chức năng quản lý hành chính về đất đai. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đền đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a, Các trường hợp được cấp quy định theo Điều 99 Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
b, Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
+ Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
+ Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
+ Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
+ Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
2.Trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ2. t, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
a, Hồ sơ đăng ký
Với từng trường hợp cụ thể và việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ sẽ có sự khác nhau. Để giải quyết vấn đề này Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được ban hành để hướng dẫn về các loại hồ sơ đối với từng trường hợp.
Khoản 1 Điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
b, Trình tự thực hiện
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
– Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh tình trạng đất, lập trích lục bản đồ thửa đất, niêm yết công khai kết quả kiểm tra, xác minh chậm nhất trong 15 ngày làm việc và gửi tờ trình, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.
– Phòng Tài nguyên Môi trường trong vòng không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp xã, tiến hành xác minh, kiểm tra hồ sơ; gửi hồ sơ sang chi cục thuế xác định nghĩa vụ tài chính và lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân quận huyện cấp Giấy chứng nhân.
– Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện: trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, tờ trình của Phòng tài nguyên môi trường, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên Môi trường: trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân quận, huyện ký giấy chứng nhận, thông báo cho người được cấp giấy chứng nhân nộp nghĩa vụ tài chính.
– Ủy ban nhân dân xã, phường: trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày người được cấp giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, trả Giấy chứng nhận cho người được cấp.
c, Các khoản lệ phí phải nộp
– Lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức lệ phí này được tính bằng giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %. Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%. Riêng trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ, nếu có hồ sơ chứng minh việc tặng cho, thừa kế.
– Tiền sử dụng đất: mức tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp đất cụ thể có mức thu khác nhau, áp dụng theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác: Ngoài các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, người sử dụng đất khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải nộp các khoản phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trân Trọng !
