Căn cứ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng đối với những loại đất sau nếu đủ điều kiện:

(1) Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức theo quy định Điều 129 Luật Đất đai 2013.

(2) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).

(3) Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

(4) Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) lần đầu đối với thửa đất xác định.

(5) Đất nhận chuyển đổi.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.

(6) Đất được nhận chuyển nhượng (mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế.

6 trường hợp không được thế chấp

Bên cạnh những loại đất được dùng để thế chấp như trên thì pháp luật cũng quy định rõ những loại đất, những trường hợp không được thế chấp, cụ thể:

(1) Không đủ điều kiện thế chấp.

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

(2) Quản lý di sản là quyền sử dụng đất.

Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.

Như vậy, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

(3) Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.

Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này cũng nêu rõ việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Nghĩa là, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp.

(4) Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được thế chấp.

(5) Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng.

Căn cứ khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

– Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

– Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều này, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

(6) Đất thuê trả tiền hàng năm.

So với loại đất thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có một số quyền như không được thế chấp quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trên đây là một số vấn đề pháp lý về một số loại đất được và không được phép thế chấp Ngân hàng làm tài sản bảo đảm. Nếu còn vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ qua hotline: 0975.45.5050 (LS. Du) hoặc 0932.32.47.48 (LS. Linh) để được tư vấn miễn phí.

Thân ái!